案例：

    冯先生在婚前购买了静安区的一套房产，并在婚前支付全部房款。2008年，冯先生与许小姐结婚。婚后，冯先生与许小姐居住在该房屋内。2012年，冯先生想协议离婚而许小姐不同意。冯先生在许小姐不知情的情形下，将该房屋卖于郑小姐。许小姐知道后，认为冯先生瞒着自己出售房屋的行为是无效的，遂起诉到法院。

案件思考：

未经共同居住成员的同意，房屋产权人与第三方签订的《房屋买卖合同》效力如何？共同居住成员的权益应如何保护？

法条依据：

1、《婚姻法》第42条　离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。

2、《物权法》第15条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

3、《物权法》第16条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

4、《物权法》第17条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

律师分析：

房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。

本案中，系争房屋为冯先生的婚前财产，属于个人财产，房产证上登记的是冯先生一人名字。冯先生可以自由处分该房产，因此，冯先生与郑小姐签订的合同真实有效。但由于冯先生和许小姐形成了共同居住的事实，冯先生要出售该房屋应先解决许小姐的居住问题或对许小姐的居住进行经济补偿。