当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？

案例：

张先生看中李先生在闸北区的一套房屋，与中介三方签订了《居间合同》，约定了房屋的价款，支付时间、支付方式、交房时间、过户时间等。张先生向李先生支付了5万元的定金。签约一个月后，由于房价上涨，李先生提出双倍返还定金并解除合同，其认为双方签订的只是《居间合同》而没有签订正式的《上海市房地产买卖合同》，因此买卖关系还没有成立，故双倍返还定金就可以了，而张先生则要求继续履行《居间合同》。

案件思考：

二手房买卖是否必须签订《上海市房地产买卖合同》？若存在其他就房屋买卖的相关合同，对买卖双方是否具有约束力？

法条依据：

1、《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、《合同法》第110条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，
对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
　　（一）法律上或者事实上不能履行；
　　（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　（三）债权人在合理期限内未要求履行。

律师分析：

首先，《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。

其次，买卖双方在房屋买卖事宜达成具体约定（如《居间合同》），若该约定中包含买卖合同的主要条款，则即使一方恶意毁约，拒绝签订正式的《房地产买卖合同》，守约方仍可以按照双方约定要求另一方继续履行。

律师认为买卖双方就房屋买卖事宜达成的具体约定中应具备以下内容（即：买卖合同的主要条款）

1、买卖双方的姓名

2、房屋具体地址

3、房价及支付方式、支付期限

4、过户及交房方式、时间

    本案中，张先生与李先生签订的《居间合同》中是否含有“双方以签订《上海市房地产买卖合同》为《居间合同》成立生效的要件”的类似条款，若没有则还应看《居间合同》中是否具有上述买卖合同的重要条款，若具备，李先生应继续履行《居间合同》，而不能以未签订《上海市房地产买卖合同》作为抗辩理由拒绝继续履行。

律师提示：

为防止对方恶意毁约，在房屋买卖事宜达成具体约定（如《居间合同》）时，首先应仔细审查是否有“以签订《上海市房地产买卖合同》为房屋买卖合同成立、生效要件”等类似的条款，若存在该条款，则买卖双方在签订《上海市房地产买卖合同》之前，双方之间的买卖约定还未生效。其次，买卖双方就买卖事宜达成的约定中是否含有上述买卖合同的主要条款，若没有或缺乏以上条款，则对于房屋买卖交易的继续履行会造成障碍，甚至无法履行。