【律师提示】

售后公房是指经过房改政策，原承租人或同住人将承租的公房买断产权，成为产权房。售后公房在在二手房交易中也占据的一定的份额。一般而言购买售后公房不需要去查证同住人的详细情况，买方可以完全相信房地产权证上的登记信息，与登记的权利人签订买卖合同，办理房地产过户交易。但是有些售后公房上附属着某些人的居住权，尤其是老年人的居住权，会成为房屋交付的障碍。买方也可能因为这个原因而得不到房屋，只能要求卖售人承担逾期交房的违约责任。

【案例分析】

2009年2月买方王先生欲购买卖方李先生所有的一套售后公房。买方王先生到房地产交易中心查询了该售后公房的房地产登记信息。该信息显示，房屋权利人为卖方李先生一人。于是双方正式签订了《上海市房地产买卖合同》，约定合同价为150万元。

后买方王先生按照合同约定交付了房款140万元，卖方李先生按照约定办理了房地产过户交易，将房地产权利转移到买方王先生名下。

2009年4月初，买方王先生经过依法登记成为该售后公房的权利人。但卖方李先生没有如期交房，并且下落不明了。买方王先生和居住在该房屋内的卖售人李先生年过七十的母亲刘老太协商交房事宜，但刘老太认为儿子出售该房屋没能征得她的同意，遂不愿搬出该房屋。

买方王先生无奈之下起诉到法院，要求刘老太搬出该房屋，法院依法受理。

【案件思考】

购买售后公房是否一定要征得同住人的同意？如何平衡物权法的交易秩序和老年人的合法权利？

【法庭判决】

法庭审理后认为，卖售人李先生作为该房屋的唯一登记权利人，其处置自己的产权完全符合法律规定，双方签订的房地产买卖合同合法有效，买方王先生已经合法取得了该房地产权利。但由于该房屋系售后公房，刘老太作为法定同住人，对该房屋享有合法居住权。同时考虑到刘老太是高龄老人，并且没有实际迁让之处，因此买方王先生要求刘老太搬出房屋的诉讼请求难以支持，遂于2009年年底驳回了买方王先生的诉讼请求。

【法理延伸】

律师认为，为了保障房地产交易秩序，物权法设有不动产公示公信制度，保障善意第三人可以依据不动产的登记情况直接与登记权利人签订买卖合同，办理房地产权利过户。这个案件中，买方王先生买受该房屋的障碍是同住人刘老太的居住权。该法院并非违背法律，而是在综合考虑到老年人的合法权益后，做出驳回王先生的诉讼请求的判决。该案件的解决方式可以是买方和刘老太进行进一步协商，通过和解的方式解决刘老太的居住问题和房屋的交付问题；也可以向法院起诉要求按照《上海市房地产买卖合同》第十条的约定追究卖售人李先生的逾期交付房屋的违约责任。

【法律依据】

《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”