房屋租赁行为，自古就有；为了使生产资料、社会资源得到高效利用，房东（出租人）将房屋的使用权在一定期限内（最长不超过20年）转给房客（承租人），并约定租赁期限内房屋的用途，出租人向承租人收取租金。

    租赁合同是我国《合同法》有专门章节规定的“有名合同”，法律条文明确规定了租赁合同关系中的基本权利义务关系。在实践操作中，当事人签订租赁合同，大多使用房产中介提供的格式合同；租赁厂房的，使用的租赁合同也多数由政府部门发布的合同范本稍加修改而成。

【要点提示】

    本文选取许谦律师办理的一个颇具特点的“房屋租赁合同纠纷”案件展开讨论，对以下三个方面进行简要提点： 
    1、房屋租赁合同中，合同当事人双方的权利义务关系；
    2、承租人的经营行为被侵权，出租方无过错的，如何处理产生的相关损失；
    3、出租人承担严格合同责任的法律依据是什么，司法机关有何审判规则？

　
【案情回顾】

    2012年7月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，原告将位于上海市某处的房屋出租给被告使用。《合同》约定租赁期限自2012年8月5日至2013年8月4日；每月租金10,000元，租金付三押一，第一期租金在2012年8月5日前支付；逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金的5%支付违约金；逾期支付租金超过一个月的，出租方有权解除合同，被告还应按月租金的一倍支付违约金。
   《合同》签订后，原告将房产交与被告使用，被告也交付了第一季度租金及保证金。
    2012年10月份，案外人张某在同属案外人的某甲公司上班期间突发疾病亡故，张某家属误以为本案租赁房屋为某甲公司所有，为取得赔偿，拖家带口近20个人在租赁房屋内静坐、撘设灵堂。经出租方、承租人、物业公司、街道居委会反复解释，多次报警，张某家属不听任何劝阻；在租赁房屋内盘踞30天后，张某家属才自行离开。
    被告系一家展览展示服务公司，员工10人左右，张某家属静坐期间，其经营活动受到影响。被告以收到巨大经济损失为由，拒付房租。

    双方协商不成，原告于2013年2月将被告起诉至上海市浦东新区人民法院。要求：
    1、判令解除原、被告双方的房屋租赁合同；
    2、判令被告立即将位于上海市某处的房屋按约交还原告验收，并注销以该处房产为地址的工商、税务等登记注册；
    3、判令被告立即支付租金人民币30，000元（自2012年11月5日起算至被告返还租赁物之日为止，暂计至2013年2月4日）;
    4、判令被告立即支付逾期付款的约定违约金暂计35，000元（自2012年11月5日起算暂计至起诉之日，以月租金为计算基数按每天5%计算）；
    5、判令被告立即支付解除合同的违约金10，000元。
    以上各项暂合计人民币75，000元。

    诉讼中，被告对原告提出反诉，要求：
    1、判令原告返还被告已支付的1个月租金人民币10，000元；
    2、判令原告赔偿被告公司工资损失82，000元；
    3、判令原告赔偿被告为其员工缴纳一个月社保的损失27，876.70元；
    4、判令原告赔偿物业费708.44元；
    5、判令原告赔偿电费1，075.90元；
    6、判令原告赔偿网络使用费（宽带）309.58元。
    以上合计人民币121，970.62元。

【综合评析】

 在本文的案例评析中，为了提供可供各位借鉴的租赁合同纠纷“法理依据、审判规则总结”，笔者保持中间立场，不以任一方当事人的利益出发进行价值判断，力求客观记录、描述案情。

    案件争议事实的归纳：
    1、出租方系经登记的房屋产权人，依法对不动产具有收益、处分资格，双方签订书面房屋租赁合同合法有效。
    2、合同订立后，双方均履行了各自的合同义务，出租房交付了租赁物，承租方支付租金及保证金。
    3、在租赁合同期间内（承租人占有租赁物的期间内），案外第三人实施了对承租人经营行为的侵权行为，导致承租人未能充分对租赁物进行使用，经营活动受到较严重影响。
    4、出租方针对第三人的侵权行为，向物业公司及时提出“劝阻、清退滋事人员”的要求，报警，履行了配合、协助、通知义务。
    5、第三人侵占租赁物、静坐、设灵堂、扰乱承租人经营活动的行为，属于行政违法、民事侵权的行为。
    6、第三人未对租赁房屋进行损坏、破坏。
    7、案件诉讼的全过程，双方均未向第三人提出诉讼或赔偿要求。

承租人在庭审中提出主张认为：
    1、第三人不可能因错误认识霸占租赁房屋，出租人存在过错，没有及时、妥善解决租赁物内发生的“侵权事件”，对于第三人的行为造成的损失后果肯定应承担责任。
    2、承租人主张的损失，全部为事件持续期间的直接开支，出租方应该赔偿。

出租人在庭审中提出主张认为：
    1、第三人的侵权行为针对的是承租人公司的经营行为，并没有损坏租赁物的行为，应该由承租人作为实际“占有人”要求第三人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。
    2、第三人（事实上是一群人）均具有完全民事行为能力，他们聚众扰乱公司的经营行为本身就已经违反《治安管理处罚法》，第三人的违法、侵权行为产生的法律责任应该有由其独自承担，与出租人没有任何关系。
    3、出租人在承租人遭遇“侵权”之初就积极积极处理，斡旋、劝阻、通知、警告、报警，已经全面履行了其作为出租人的义务。
    4、承租人在租赁物内并非从事实业生产行为，租赁屋内并未安装、安置生产机器设备；在发生经济损失后，承租人应履行减损义务，应积极处理，防止损失进一步扩大。否则，对于扩大的、无法预见的经济损失，出租人无需赔偿。
    5、本案中租赁物遭到案外人侵占时间截止为2012年11月初，承租人逾期支付租金的时间为3个月,出租人可以依据《租赁合同》解除双方租赁关系，要求返还房房屋、支付违约金。

【案件争议焦点】

一、 出租人是否应该承担合同责任？

    1、在合同法上有一个“严格责任”或者叫“无过错责任”的提法。

  “严格责任”的法律出处是，《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,  应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”就是说，在民事合同关系中，并不强调当事人的主观过错，只要存在“债的不履行”或“瑕疵履行”，即属于违约，应该承担法律规定的违约责任。（排除法律规定的“不能预见、不能避免、不能克服”的“不可抗力”，比如地震、革命、战争，等自然灾害或历史事件）

    2、本案中，出租人交付了符合约定条件的租赁物，转移占有后，自己没有做出违反合同约定的行为，其本身对于他人的侵权行为没有过错；反而，在事发后积极协调、配合。
    同时事实上，承租人也是在没有过错的情况下，在租赁屋内无法正常经营，甚至无法对租赁物进行自由的使用（屋内人太多太拥挤）。

    3、常识上来讲，房屋出租人一般推定为房屋所有权人（或所有权人的代理人），其领有超过自用需要的房屋资源，承租人一般推定为自用需要无法通过自身房屋所有权满足的主体。

    承租人订立租赁合同的根本目的，是取得确定期限内对租赁物的占有权、使用权、收益权；在租期内，出租人应该保证承租人对租赁物的占有权、使用权、收益权不被影响、侵害。

   出租人的“行为能力、注意能力、维权能力”未必胜过承租人，相反，由于出租人在租赁期间并不实际占有租赁物，面对外来侵害行为或事件实际的反应是在承租人之后的。但是，在租赁期间内，承租人按约定支付租金；出租人收取租金的对价，让渡租赁房屋的使用权，并保证承租人能对租赁物进行占有、使用、收益，排除其他人对租赁物的侵权行为。

    根据“诚实信用、等价有偿”的法律原则，出现本案及类似情况的，出租人应作出补救措施，及时排除妨害。未能及时排除妨碍或排除不了的，应减少价款，作为补偿。

二、对于本案承租人的经济损失的处理，应该适用减少租金、还是赔偿损失？

   《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（一）第三条第12款、13款规定：

    由于第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的，承租人是否有权利要求减少租金?
    合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。出租人与第三人之间的关系是另一法律关系。
    
    承租人承租的房屋遭到第三人侵权，承租人是否可以直接向侵权人主张侵权责任?
    
    承租人基于承租权而对房屋具有使用、收益的权利，当第三人的行为影响其承租权时，承租人基于占有人的地位，可以相应地请求排除妨碍、损害赔偿。但承租人所主张的权利范围仅限于因占有地位享有的权利，而不得主张属于所有权人的权利。不过，房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此，双方的权利如何行使、协调，一直是比较有争议的问题。

    我们认为，双方的权利行使应当坚持如下原则：即就双方权利重合的部分，其中一方行使权利的，另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方，但不能重复主张这部分权利。所有权人的权利与承租人权利不一致的地方，应当各自主张。如侵权行为人针对承租人的营业而实施侵权行为，承租人可以要求侵权人承担责任，而所有权人则不能主张。同理，第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利，而不影响承租人权利的行使的，承租人也不得主张。比如第三人未经出租人同意，而在出租人所有的房屋顶部堆放物品，但不影响楼下承租人对该房屋进行使用的，承租人就不能向第三人主张权利。

【律师找法】

    在本文讨论的“租赁合同纠纷”案件审理中可供审判员（法官）援引的法律依据或规范性文件有：
    1、《中华人民共和国合同法》总则及“租赁合同”章节；
    2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）
    3、《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（法发[2009]42号）
    4、《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》（沪高法民一[2005]14、15、16号）

【其他】

【确定租赁合同纠纷的管辖地】
    我国最高人民法院在1986年对北京市高院回复房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复中写道：（１９８６年１月７日法（研）复〔１９８６〕２号）
    “凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。”
    实务中，上海各基层法院受理的租赁合同纠纷，均是以租赁物（房屋）所在地来确定管辖权的；所以，房屋在哪个区，就应当向哪个区的法院起诉。

【产生租赁合同纠纷的常见原因】

一、当事人主张提前解除租赁合同纠纷；
  1、出租方违约的；
（1）租赁物存在权利瑕疵，如违章建筑、临时建筑、未经权利人允许转租的等等；
（2）租赁物存在|出现质量瑕疵，且怠于维修、严重影响居住、使用的等等。
  2、承租方违约的；
（1）逾期支付租金超过约定时间的；
（2）私自转租的；
（3）未按照约定用途使用租赁物，对租赁房屋造成损害的。

二、当事人因租赁物存在质量瑕疵或租赁物未经允许发生装修、改建、添附的，主张减少价款、排除妨碍、恢复原状、返还租赁物的。

【纠纷的应对、处理方法】

     1、在工业厂房、经营用房的招租、求租的谈判阶段，应该签订律师起草、审核过的合同文本。
     2、及时委托律师，代为发出通知、固定证据、制定行之有效的法律解决方案。