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李箐友律师
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婚前购买房屋,婚后取得房产证,离婚时如何分割?

2015年3月3日  浏览211次

导读:【基本案情】原告周某、被告桂某于1997年1月与上海某房地产公司签订商品房买卖合同,购买了松江区某房产。1996年12月、1998年5月被告共计支付房屋款227903.75元

【基本案情】
      原告周某、被告桂某于1997年1月与上海某房地产公司签订商品房买卖合同,购买了松江区某房产。1996年12月、1998年5月被告共计支付房屋款227903.75元,1998年5月13日原被告共同支付房屋修改费20000元,上述款项共计247903.75元。2004年6月22日被告支付剩余房款676392元,并于同时取得系争房屋的产权证
      原被告于1980年2月登记结婚,1989年10月双方协议离婚,2001年11月双方复婚。2004年5月被告将系争房产出售给案外人杨某,转让价款210万元。2008年1月原告起诉到法院要求分割被告出售系争房产所得款项一半为其所有(价值105万元)。
【法院判决】
      法院经审理后认为:被告在婚前支付的部分房款属于其婚前个人财产,而在婚姻关系存续期间支付的部分房款则属于夫妻共同财产,根据在被告婚姻关系存续期间支付房款占总房款的比例,原告可分得系争房款791070元。
【律师分析】
      本案争议的焦点有三:1、系争房屋的财产性质为何?属夫妻共同财产还是被告婚前个人财产?2、如果原告对系争房屋享有相应权利,其诉请是否已超过诉讼时效?3、出售系争房屋所得房款应当如何分割?
      对争议焦点1:虽然被告与房产公司签订商品商买卖合同时与原告无夫妻关系,1996年至1998年期间,被告个人为系争房屋支付227903.75元,原被告共同为系争房屋支付20000元,原告为系争房屋付款的行为能印证其是系争房屋的共同购买人。被告于2004年6月22日支付剩余房款并于同日取得系争房屋产权的事实均发生在其与原告婚姻关系存续期间,被告又未提供证据证明其在与原告婚姻关系存续期间支付的大部分房款是其个人婚前财产,故系争房屋按被告2004年6月22日支付的房款占部房款的比例应认定为夫妻共同财产。
     对争议焦点2:由于已认定系争房屋的部分权利为原、被告双方婚姻关系存续期间的共同财产,现该财产因系争房屋经被告转让后而转化为房款,原告诉请要求确认系争房屋转让价款的一半归其所有,其实质为请求分割夫妻共同财产,即要求确认原告对夫妻共同财产的权利份额,该请求根据相关法律规定,不受诉讼时效的限制,故被告主张原告诉请已过诉讼时效的主张不予支持。
对争议焦点3:既然系争房屋部分权益为夫妻共同财产,由于被告系在双方婚姻关系存续期间支付676392元,婚前双方共同支付了20000万元,系争房屋总价款为24903.75+676392=924295.75元,属双方共有的权利份额为:(676392+20000)/924295.75=75.34%,故原告对系争房屋享有的权利份额为75.34%的二分之一即37.67%,现原被告双方均确认系争房屋的转让价款为210万元,故原告应分割的夫妻共同财产为:210万*37.67%=791070元。
     郭律师按:一方婚前购买房产,婚后双方共同还贷或支付部分房款,且于婚后取得产权证的,离婚时对于该房屋如何分割的问题,在司法实践中比较常见,一般原则是婚前个人支付的部分为个人财产,婚后双方或一方支付的部分,除非一方有证据证明是用于个人婚前财产支付的房款,一般会被认定为夫妻共同财产,该部分占总房款的百分比为夫妻共同财产的份额,双方进行均分。关于诉讼时效,如果双方离婚时对夫妻共同财产没有请求分割,则离婚后,仍为共同财产,为两人共同共有,任何一方基于物权所有权请求分割共同共有的财产不受诉讼时效的限制。但如果离婚时一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务侵占另一方财产的,离婚后,另一方发现有上述行为,有权请求再次分割夫妻共同财产。请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年,从当事人发现之次日起计算。男女双方协议离婚后就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,应在协议离婚后一年内提起诉讼。
【法律依据】
上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻司法解释(二)若干问题的解答(一)第六条:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?
答:夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自已名下的,该房屋仍为其个人财产.同样,按揭贷款为其个人债务.婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质.因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务.对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还.
对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务.但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还.
若配偶方同时有证据证明,其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理.同样,其按揭贷款债务为共同债务,但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例,对房产进行分割,而不宜各半分割.
《中华人民共和国婚姻法》第四十七条:离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。
人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为,依照民事诉讼法的规定予以制裁。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第三十一条:当事人依据婚姻法第四十七条的规定向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产的,诉讼时效为两年,从当事人发现之次日起计算。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第九条规定:“男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。”

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十条规定: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

注:根据2011年8月12号正式实施的婚姻法司法解释三,如果一方婚前购买房产,婚后另一方参与还贷的,则对于离婚时房屋增值部分,参与还贷一方有权根据参与还贷部分所占房屋总价款的比例予以分割。