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李箐友律师
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夫妻一方擅自卖房的效力

2015年3月3日  浏览212次

 一、 相关法律规定:
1、《婚姻法》第17条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(1)工资、奖金;(2)生产、经营的收益;(3)知识产权的收益;(4)继承或赠与所得的财产;(5)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。
2、《贯彻民法通则的意见》第89条规定,共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
3、《城市房地产管理法》第37条第4款规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。
4、善意取得制度仅适用动产,不动产不适用善意取得制度。
5、对夫妻共有的房产进行处分不适用家事代理制度。
       二、分析:
       1、婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有,不管产权证上登记的是夫或妻的名字,除非双方另有协议,夫妻双方一般对房屋享有共有产权。根据《民法通则》规定,在我国享有民事权利能力和承担民事义务的主体唯有公民(自然人)和法人。即夫妻作为一个整体不是一个独立承担民事责任的民事主体,夫或妻虽然结成了夫妻,但他们各自具有独立的人格,非依法律的规定,不对外共同承担法律责任。涉及夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项,不属于“日常生活需要”,不适用家事代理,需要经双方同意。所以未经共有权人同意,擅自买卖房屋的行为应被认定为无效。
       2、为了保护买受人的合法权益,应以购房人是否系善意、有偿作为判断未经夫妻双方同意一方擅自卖房合同效力的条件,只要购房人有证据证明夫妻双方同意,该合同就有效。卖房行为属于因非日常生活需要而对夫妻共同财产所作的重要处理决定,如果购房人有证据证明或有充足的理由相信房屋出卖人虽个人行使卖房行为,可是该行为是基于其夫妻双方共同意思表示的,可以以此为理由要求法院认定该合同是有效合同。结合民通意见第89条,有理由相信卖房系夫妻双方共同意思表示,也即表明了购房人即为善意第三人。
       当事人又怎么来证明卖房属于夫妻双方共同意思表示呢?如夫妻房产手续均为一人名下,购房人在不知卖房人夫妻是否协商一致情况下,有理由相信夫妻出卖共有房屋是其共同意思表示,如果其交易不违反国家法律,符合表见代理特征,表见代理行为成立,无须要求非产权证上的夫妻一方出具书面同意出售手续。再如签合同的行为,付款的行为,实际占有、使用房产的行为,均可视为卖房获得了夫妻双方的同意。但是司法实践中通常将两种情况排除在“知情”之外:一是夫妻关系处于长期矛盾之中,甚至为离婚做准备或处于离婚诉讼之中的;二是一方长期外出,又与家庭失去通讯联系的。当然,这两点都必须有充分的证据加以证明。
      3、如何处理房地产法与民法、合同法之间的法律冲突。
     《城市房地产管理法》第37条第4款规定的“共有人”包括两种情况:一是产权证上明确载明的共有人,不包括未经登记的实际共有人;二是包括其他法定的、约定的实际共有人。未在产权证人登记的实际共有人一般被认为是“隐名共有人”,如果房地产法中的“共有人”包括“隐名共有人”,则从举证的角度来看,对购房者就不公平,因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由,或很容易伪造证据。相反,对于购房者而言,其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外,几乎无法对是否存在“隐名共有人”进行审查,要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。
因此,购房者只要对房产证进行了表面的,形式上的审查,就应认为其已尽到了必要的注意义务,也就没有过错。故夫妻一方擅自卖房不能绝对说无效或有效,应综合判断。若房产登记在一人名下,购房人与卖房夫妻也不熟悉,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下,判断该买卖行为一般要以经过夫妻双方同意为条件,举证责任在购房人。