律师按：购买商品房是重大的法律行为，应当谨慎考虑到购买的风险。为了防止开发商一房两卖，防止开发商将房屋抵押，物权法有登记公示法律制度。购房者在购买开发商的房屋之前可以事先到房地产交易中心查询房屋的预告登记情况：房屋有没有卖给他人；可以查询房屋的抵押登记情况：房屋有没有抵押给他人；房屋的权利限制情况：房屋有没有被法院查封。一旦签订合同后，甚至缴纳房款后，才发现房屋早已经卖给他人，或者房屋已经负担了银行的抵押权，这时想要维护权利就十分困难了。

【案例分析】

开发商安排员工签预售合同骗取银行贷款过程：

2003年6月28日，开发商经过安排和自己的员工小张签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定了房屋面积480平方米（实际面积的两倍，做大面积为了多贷款），单价为3080/平方米，共计148万余。小张随后办理了该套房屋的预购商品房登记。（登记一）

随后的7月16日，员工小张和中国银行签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，约定员工小张向该银行借款88万元，并用所购买房屋设定抵押担保。中国银行办理了该房屋的抵押登记（登记二），取得了该房屋的抵押权。

随后，银行放款到员工小张账户，小张将该笔贷款转交给了其所在的开发商。（开发商利用骗取贷款的全过程完成）

陈先生疏忽大意，购买了有预告登记和抵押登记的房屋：

2004年9月29日，陈先生和该开发商签订了该套房屋的预售合同，房屋暂测面积为240平凡米（真实面积）。随后陈先生按照合同约定支付了全部房款。但开发商一直未配合陈先生办理小产证。（实际是办不了，该房产被银行起诉查封了）

银行依法行使抵押权，陈先生购买的房屋被法院查封。

2007年8月，因为开发商员工小张一直未履行按约定还款的义务，中国银行起诉到黄浦区法院，并申请了对该套房屋的司法查封。陈先生早已居住在该房屋内，并且对房屋进行了装修，此时才知道开发商和员工曾经签订预售合同，才发现银行取得了该预售商品房的抵押权。

于是陈先生起诉到法院，要求确认开发商和员工小张签订的《上海市商品房预售合同》无效，要求开发商将该房屋产权过户到陈先生名下？

【案件思考】

以骗取贷款为目的的预售合同是否有效？银行是否享有该房屋的抵押权？该房屋能否过户到陈先生名下？

【法庭判决】

法庭经过审理后认为，开发商和员工小张签订的商品房预售合同存在恶意串通的事实，将房屋的面积虚报到480平凡米用于获得更多的贷款，又有员工小张的当庭陈述，该笔房款实际转交到了开发商手中，因此判决双方恶意串通，以签订预售合同的名义来获取贷款，侵犯了第三人的合法权利，双方签订的预售合同无效。

但预售合同无效并不当然导致员工小张和银行签订的抵押贷款合同无效，银行已经实际办理了预售商品房的抵押登记，已经取得了该房屋的抵押权。

在银行享有的抵押权未取消之前，其又不同意变更房地产权利人时，陈先生不能要求开发商办理产权过户。（抵押权人的同意权）

【法理延伸】

律师认为，本案中存在三重基本的法律关系。一是开发商和内部员工小张签订的预售合同法律关系，因为该合同属于恶意串通损害第三人利益的合同而无效；二是员工小张和银行签订的预售合同抵押贷款合同，法院认定该合同“并非无效”。三是银行取得该房屋抵押权，基于善意取得制度，也属有效。在银行享有该房屋抵押权的前提下，根据物权法的规定，房地产权利从开发商变动到陈先生名下需要经过抵押权人也就是银行的同意，因此陈先生要求办理过户的诉讼请求不能得到法律的支持。