律师按：基于开发商强大的市场地位，商品房预售合同很难有买卖双方协商的可能。一般对于房屋交接问题，会在合同的主要条款里约定交付期限、逾期交付违约责任以及交付条件。如果开发商逾期交房，则应当承担违约责任。但如果因为买受人拒绝收房，则在具备交房条件后，开发商不承担逾期交房的违约责任。因此为保护买受人的合法权益，交房条件尤为重要。如有可能，买受人可以要求在合同中注明，出现房屋质量问题，买受人可以拒绝接受房屋交付。

【案例分析】

2007年9月29日，买受人吕先生和某房地产开发公司签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定吕先生购买开发商的某号房屋，约定在2008年12月31日前将房屋交付给吕先生，如果存在逾期交房的，则应当按照吕先生已付款的日万分之五承担违约金，直至实际交付之日止。房屋的交付条件是开发商取得《住宅交付使用许可证》，合同补充条款特别约定，在房屋交接过程中，买受人除了因为开发商不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，买受人可以在房屋交接后根据合同的约定要求开发商承担修复责任。

合同签订后，买受人吕先生按照合同约定如期交付了全部房款。但到2008年12月23日，也即合同约定的交房日期前，开发商发函件给吕先生，称无法按照合同约定交付房屋。直到2009年1月23日，开发商才向吕先生发出交房通知书，通知吕先生在2009年2月9日办理房屋交接手续。2月9日，吕先生前去看房，发现交付的房屋存在着多处质量问题，遂提出要求开发商尽快整改。但开发商一直未予整改。直到2009年5月8日，在开发商通知吕先生可以交房时，吕先生聘请专业的验房师对房屋进行验房，发现质量问题并未解决。后吕先生起诉到法院要求开发商交付房屋，承担2009年1月1日到2009年1月30日共计30天的逾期交房违约金，赔偿因迟延交房而导致的房款本金的利息损失，计算到9月30日。

【案件思考】

买受人能否以在验房过程中发现的质量问题拒绝受访并要求开发商承担迟延交房的经济损失？

【法庭判决】

法庭查明，2008年12月24日，开发商即取得了该工程的《建设工程竣工验收备案证书》，2009年1月22日取得了该房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》。因此从2008年12月23日执2009年2月9日，开发商才符合合同约定的房屋交付条件并通知买受人吕先生，因此，在这段期间内，开发商应当承担该期间的逾期交房违约责任。并且开发商已经具备了房屋交付条件，因此合同应当继续履行。

但根据双方合同约定，房屋交付的标志是《建设住宅交付使用许可证》，在开发商取得该许可证后，根据合同约定，买受人不得因不属于主体结构质量问题而拒绝办理交接手续，因此卖售人不得拒绝接受房屋。因此要求开发商赔偿其他经济损失的诉讼请求不予支持。

【法理延伸】

律师认为，双方签订的预售合同合法有效。双方应当按照合同约定履行房屋交接手续。房屋交接，一方面涉及到交接的时间要求，本案中开发商违反合同约定的期限交接房屋的，应当承担违约责任。一方面涉及到交接的质量要求，按照合同法第一百四十八条的规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”

因此，如果是房屋出现主体结构质量问题，则会导致合同目的不能实现，买受人可以拒绝接受。但如果不是房屋的主体结构质量问题，则以合同约定为准。总而言之，根据“契约严守”的民法精神，非因主体结构质量问题解除合同并非易事。本案中，买受人吕先生可以要求开发商承担保修、赔偿损失和支付违约金等责任，但不得拒绝收房，也不得因此要求开发商承担违约责任。