【案情简介】

2004年12月26日，原告杭州某某房地产开发有限公司与被告胡某签订商品房买卖合同及补充协议书，约定由被告购买原告开发的某预售商品房，房屋总价495 326元。付款方式约定为：订约当日支付首期房款155 326元，余款340 000元于当日办理银行按揭手续方式，若被告自身原因在五天内未办理按揭手续，应按逾期付款承担相应违约责任。逾期付款超过90日后，原告有权解除合同并要求被告按累计应付款的1%支付违约金，原告同意被告继续履行的，被告应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同签订后，被告支付了首付款155 326元，并申请银行按揭贷款，一个多月后，银行因故未批准被告的贷款申请。2007年12月2日，被告向原告现金支付房款40 000元，原告开具收款收据。2009年8月12日，原告发函催告被告于同年8月23日前付清余款。被告于2009年9月8日通过农行向原告账户支付房款120 000元。同年12月10日，原告再次发函催告被告于同年12月18日前付清余款180 000元，被告有无收悉不明。2010年1月21日，原告又一次向被告户籍地址和合同所留地址发律师函，限其于同年1月30日前付清余款及违约金，否则将解除合同，但邮件被退回。原告于2010年2月26日向本院诉请解除合同。同年3月1日，原告向被告户籍地址和合同所留地址发合同解除通知函，均被退回。2010年3月3日，被告通过农行向原告账户支付了剩余房款180 000元。

因被告未按约支付购房款，原告诉请判令解除原、被告于2004年12月26日签订的《商品房买卖合同》，被告支付违约金3400元。

【争议焦点】

被告迟延付款的行为是否构成根本违约。

【法院判决】

驳回杭州某某房地产开发有限公司的诉讼请求。

【任洋律师的法律分析】

本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。支付价款是买受人的主要合同义务，在无法获得按揭贷款的情形下，被告有义务通过其他方式及时足额支付剩余房款，被告逾期付款，确实存在违约。但被告虽未按期付款，但从被告的付款比例来讲，被告已经履行了大部分付款义务，不构成根本违约，况且被告至3月3日已付清了剩余房款180 000元，履行了合同主要义务。鉴于原告接受了被告前两笔迟延付款的履行，就不能基于前两笔迟延付款主张解除合同，而最后一笔迟延付款未构成根本违约，被告在原告限期后也未过分迟延付款，为了维护交易的稳定性和原告自身怠于行使解除权的因素，法院认为原、被告之间的商品房买卖合同继续履行为妥。因此，原告要求解除与被告之间的商品房买卖合同的诉讼请求，法院不予支持，但被告逾期付款给原告造成损失，原告有权向被告主张逾期付款违约金。但本案中原告主张的违约金，系解除合同情形下的违约金，故在涉案合同不解除的情形下，该违约金的依据不足，法院不予支持，但原告可另行主张逾期付款违约金。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。